Divieto di pagare i canoni di locazioni immobiliari con denaro contante

La Legge di stabilità 2014 (legge 27.12.2013 n. 147, S.O. n. 87 alla G.U. n. 302), al comma 50, ha introdotto l’obbligo di pagare i canoni delle locazioni di unità abitative, qualunque sia l’importo, con strumenti tracciabili, escludendo l’uso del contante.

La norma fa riferimento alla “locazione”, definita dall’articolo 1571 del codice civile come il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Secondo la giurisprudenza, la disciplina delle locazioni non è applicabile quando all’offerta in godimento dell'immobile si accompagna la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o "personali" (dazione, cambio e lavaggio della biancheria da letto e da bagno e somministrazione di riscaldamento, luce, acqua e simili). In tali ipotesi il contratto che intercorre tra le parti è il contratto atipico "d'albergo".

A nostro parere, tenuto conto di quanto affermato dalla giurisprudenza, la disciplina delle locazioni, e quindi anche la tracciabilità nel pagamento dei canoni, potrebbe essere ritenuta applicabile solo nel caso in cui la struttura ricettiva non offra servizi alberghieri o “personali” oltre la camera o l’immobile. Facciamo comunque presente che per le strutture ricettive la fornitura di tali servizi (dazione e cambio della biancheria da letto e da bagno e somministrazione di riscaldamento, luce, acqua e simili) è imposta dalle leggi vigenti.

Nel riportare di seguito alcune massime di giurisprudenza relative alla differenza locazione e contratto d’albergo, rimaniamo a disposizione per eventuali chiarimenti.

Distinti saluti.

Il Direttore Generale

                                                                                              Dr. Alessandro Massimo Nucara

Cassazione Civile

Distinzione da altri contratti: contratti di albergo, alloggio e residence

Il contratto d'albergo, e quello affine di "residence", si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato - che è soggetto alla disciplina della legge 27 luglio 1978 n. 392 - perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di "residence" il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.

Sez. III, sent. n. 1067 del 04-02-1987, Soc. Mirella c. Marconi (rv 450626).

Cassazione Civile

Distinzione da altri contratti: contratti di albergo, alloggio e residence

La normativa della legge 27 luglio 1978 n. 392 (sull'equo canone) non trova applicazione per quelle convenzioni in cui al godimento dell'immobile si accompagni, la fornitura di servizi di natura genericamente alberghiera o "personali" (dazione, cambio e lavaggio della biancheria da letto e da bagno e somministrazione di riscaldamento, luce, acqua e simili), atteso che in tali ipotesi - sempre che non sia ravvisabile un rapporto di affittacamere per l'assenza d'organizzazione e professionalità, dell'abitualità della fornitura a terzi di camera e servizi relativi e del requisito della precarietà e brevità dei soggiorni - si configura un contratto da ricomprendere tra quelli "d'alloggio" come contratto atipico avente ad oggetto la concessione di un'ospitalità onerosa (pensione) con imprescindibile e qualificante prestazione, sia pure in forma "familiare", dei servizi suindicati.

Sez. III, sent. n. 3493 del 12-06-1984, Suraci c. Magnani (rv 435504).

Cassazione Civile

Distinzione da altri contratti: contratti di albergo, alloggio e residence

Il cosiddetto contratto di alloggio, nel quale l'albergatore od affittacamere concede un locale a fini di temporanea dimora, prendendo a suo carico quanto necessario per assicurare tale scopo (effettuazione di pulizie, fornitura di biancheria, acqua, energia elettrica ecc.), esula dall'ambito della locazione di immobile ad uso abitativo e dalla relativa disciplina, configurando un rapporto di tipo precario, normalmente caratterizzato dalla facoltà di recesso "ad nutum" di ciascuno dei contraenti. Dagli indicati connotati del contratto di alloggio consegue, qualora l'albergatore od affittacamere eserciti il recesso ed estrometta il cliente dall'alloggio, che deve escludersi che il cliente medesimo possa esperire azione di reintegrazione nel possesso, in quanto difetta il presupposto di una detenzione qualificata del bene (salve restando, in caso di illegittimità del recesso, le azioni fondate sull'inadempimento contrattuale).

Sez. II, sent. n. 4403 del 08-08-1985, De Montis c. Sotgiu (rv 441866).

Cassazione Civile

Distinzione da altri contratti: contratti di albergo, alloggio e residence

L'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, ne presenta analoga natura, in quanto richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno (con caratteristiche professionali e finalità speculative), pur a prescindere dal conseguimento o meno della prescritta licenza amministrativa). In difetto di tale ultimo requisito, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell'ambito dell'indicata attività (né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo).

Sez. III, sent. n. 755 del 25-01-1991, Oniroga c. Machetti (rv 470658).